Non le bureau n’est pas mort !

L’un des gros impacts immédiats de la pandémie, nous disent les opérateurs spécialisés, est le report de toute prise de décision des entreprises quant à leurs nouveaux bureaux. Nous ne sommes pas sortis de la période de test et l’attentisme règne, à quelques rares exceptions près, celles de grandes entreprises qui privilégient la réalisation d’un nouveau siège porteur de leur image ESG et de leur culture revisitée.

L’offre dépasse 4 Mm² en Ile-de-France et le taux de vacances moyen, de 7,3%, masque de fortes disparités, allant de 4% à 19%. La baisse des loyers moyens sur les immeubles de seconde main et une certaine stabilité sur les autres, sont « l’arbre qui cache une forêt » de mesures d’accompagnement très élevées : plus de 4 mois de loyer gratuit par année de bail voire plus, sans oublier le financement de tout ou partie des travaux d’aménagement.

Des perspectives plus heureuses apparaissent en filigrane. La baisse de la vacance pourrait aussi s’accélérer grâce aux sociétés de coworking sur Paris et les grandes métropoles régionales. A fin 2021, leurs implantations ont explosé, en hausse de 65% sur deux ans. Ce qui les a déstabilisées gravement en 2020 alimente désormais d’excellentes perspectives : la souplesse, la flexibilité, enfin, la « révolution des usages » à laquelle le coworking apporte une réponse en marquetant et adaptant ses espaces aux nouveaux besoins de services, de connectivité et de bien-être au travail, pour les PMI comme pour de grands groupes dont certains font d’ailleurs du coworking une composante de leur stratégie immobilière.

Par ailleurs, si les décisions des entreprises utilisatrices sont « sur le mode pause », si des métropoles sont passées à la radicalité en matière de ZAN, la « rénovation vertueuse » d’immeubles existants a de l’avenir, devenant le leitmotiv de municipalités écologistes…Avec une conséquence directe cependant : des acquisitions foncières nécessitant beaucoup plus de fonds propres. Le marché des bureaux en développement risque d’être de plus en plus réservé à une élite détentrice de fonds propres importants. 

Ainsi, la crise des bureaux pourrait se résorber plus rapidement qu’on pourrait le craindre…Même si les entreprises devront se dégeler en acquérant quelques certitudes en matière de besoins en m². Même s’il faudra encore de copieuses mesures d’accompagnement. Même si le covid ne cesse de nous harceler. Il se pourrait même qu’une certaine raréfaction de produits « dans l’air du temps » ramène le « blanc » dans un horizon pas si lointain. Non le bureau n’est pas mort !

Pascale Ben Baruch et Laurent Derote