La logistique, toujours résiliente

La brutale remontée des taux n’épargne aucune classe d’actifs dans l’immobilier. Certaines sont toutefois plus résilientes que d’autres et les investisseurs financièrement solides vont amplifier la diversification de leurs portefeuilles.

 L’appétence pour la logistique reste élevée malgré ses contraintes. En sus de la remontée des taux, de l’augmentation des coûts de construction, le secteur est soumis plus que d’autres à la décision de maires peu enclins à son développement et doit intégrer dans sa démarche des obligations environnementales particulièrement contraignantes avec des nouveaux standards de performance énergétiques. La loi énergie et climat s’applique aux bâtiments logistiques, en construction neuve, en extension et réhabilitation.

Mais cela en vaut la peine car la logistique reste très attractive. Les tenants structurels sont au beau fixe : l’optimisation de la supply-chain se poursuit et la part des ventes conclues en ligne continue de progresser, permettant à la demande exprimée et placée de rester très dynamique. En face le stock d’offre est toujours sous tension. Mécaniquement, le marché reste très marqué par des taux d’occupation très élevés et une tendance haussière des loyers pour des actifs « prime » labellisés ESG, ce qui permet au propriétaire d’atténuer la baisse de la valeur de l’actif du fait de la hausse des taux, d’optimiser et de sécuriser son cash-flow.

 Le montage des projets nécessite des adaptations de la part des acteurs du secteur. Dans le contexte actuel, le promoteur, désormais soumis à de fortes contraintes de fonds propres, a besoin de l’investisseur en amont afin de mener ses opérations à terme en les cédant prémontées et en partageant la marge de promotion. Les partenariats entre promoteurs et investisseurs s’intensifient mais ces derniers définissent les règles et se montrent sélectifs, eux-mêmes devant s’entourer de garanties. Dans cet environnement compliqué, il est prioritaire d’intégrer des compétences et expertises spécifiques tels que des supports financiers sachant évaluer les risques, tant chez les promoteurs, les investisseurs, qu’au sein des banques et conseils financiers, des juristes accompagnant ces acteurs dans les montages et les partenariats, des « Asset-managers chefs d’orchestre et monteurs », capables de créer de la valeur sur le neuf comme sur l’existant, des « Leasing-managers », des « Energy-managers » et responsables ESG. Des fonctions de développeurs, véritables lobbyistes et des responsables relations investisseurs seront toujours recherchés ainsi que les profils techniques. Certains investisseurs en logistique proposent aussi des plateformes de services pour leur clients utilisateurs. Ainsi les opportunités de création de valeur vont perdurer sur ce marché malgré les bouleversements en cours. Aller de l’avant, garder une approche pragmatique, est d’actualité pour la logistique, même en fin de cycle.

Caroline Schütz-Ferreira