La vie du bureau n’est pas un long fleuve tranquille !

Révolution des usages, télétravail, taux de vacance en forte hausse, encéphalogramme plat pour l’investissement, bref, le bureau est mort dit-on… Voire !

Observons, en 1er lieu, que tant que les valeurs vénales n’auront pas été réajustées à la suite de la brutale remontée des taux, le statu quo subsistera. Il n’est pas inutile non plus de regarder derrière nous pour relativiser les choses. La crise du début des années 1990 avait laissé sur le tapis banques et promoteurs en faillite, plus de 70  MdF de créances douteuses et des immeubles de bureaux vides logés dans des foncières de défaisance. Il se disait que le marché ne s’en remettrait pas avant dix ans… Il a repris de 1996 à 2002, grâce aux investissement massifs des Américains, puis porté par la croissance de 2 % par an en moyenne sur la décennie, grâce aussi au développement des valeurs de haute technologie… Qui se sont effondrées de 2001 à 2004, entraînant, avec elles, l’immobilier de bureau, lequel a redémarré au dernier trimestre 2005 après deux ans de chute… pour s’envoler à nouveau en 2007, avant de s’effondrer lors de la crise des subprimes… Puis de reprendre de 2014 à 2019.

La vie du bureau n’est pas un long fleuve tranquille mais il est pour le moins résilient ! Si on peut compter, dans une certaine mesure, sur la croissance et le temps pour combler les bureaux vidés par le brutal changement des usages certains facteurs sont aggravants : ralentissement de la croissance du PIB et contexte géopolitique, coût de la mise à niveau des patrimoines, que ce soit sur les plans des services et interconnexions, des aménagements esthétiques et de confort pour « donner envie » aux collaborateurs de venir au bureau, ou sur celui des critères ESG. Enfin, si les actifs « prime » en QCA parisien ou leur équivalent en métropole régionale, font toujours recette à tous les points de vue, la question se pose ailleurs, notamment dans les quartiers d’affaires comme à La Défense avec des tours dont le coût d’adaptation aux critères ESG est considérable. Il y a aussi des facteurs qui vont dans le bon sens : l’explosion du coworking et des « tiers lieux » compense en partie la vacance des bureaux traditionnels. Certains marchés spécifiques sont porteurs, tels que les « life sciences » et le marché des écoles. Enfin, au plan du développement économique, l’attractivité de la France pour les investisseurs étrangers, et la politique gouvernementale participeront sans doute à une croissance économique supérieure aux attentes actuelles. Quelle sera la résultante ? C’est évidemment l’incertitude… L’avenir appartient aux défricheurs de l’avenir, disait un politique bien connu.

Pascale Ben-Baruch Gire et Laurent Derote