Le jour d’après

La crise « qui ne vient pas » est malheureusement une pandémie avec son cortège de malheurs, provoquant un vrai krach. Une fois encore, elle n’est pas venue de là où on l’attendait !

Pourtant Jacques Attali évoquait dès 2009 la possibilité d’une pandémie mondiale, les agences de renseignement américaines anticipaient pour 2025 « l’émergence d’une maladie respiratoire virulente, nouvelle et hautement contagieuse pour laquelle il n’y aurait pas de traitement et qui pourrait initier une pandémie globale…ayant sans doute pour origine une zone à forte densité de population », enfin Bill Gates s’exprimait il y a cinq ans, en avril 2015, après l’épidémie Ebola : « si quelque chose tue plus de 10 millions de personnes dans les prochaines décennies, ce sera plus probablement un virus hautement contagieux qu’une guerre…Et nous ne sommes pas prêts pour la prochaine épidémie ».

Cette externalité n’a jamais été prise en compte dans aucun raisonnement, économique et financier…Et pourtant il en a été question lors de la crise de la grippe H1N1 en 2009. Interrogé par un politique, qui exprimait l’inquiétude des citoyens « à propos des conséquences qui pourraient résulter d’une pandémie sur le fonctionnement des institutions et, par voie de conséquence, sur leur vie quotidienne », le Ministère de l’écologie, de l’énergie, du développement durable et de l’aménagement du territoire répondait notamment : « dans l’hypothèse où la pandémie serait associée de façon généralisée à des pathologies d’une grande sévérité, la priorité de sauvegarde des vies humaines pourrait imposer, sur recommandation des autorités sanitaires, l’interruption temporaire de toutes les activités non essentielles… ». L’économiste écologiste Laurence Tubiana, ambassadrice de la COP21 s’exprimait ces jours derniers dans Ouest-France, établissant un lien entre le Covid-19, maladie issue du monde animal dont la propagation aurait pour origine nos modes de vie causant la déforestation, l’artificialisation des sols provoquant de plus en plus d’interactions entre le monde animal et l’espèce humaine. Personnellement je trouve que c’est quelque peu opportuniste et tiré par les cheveux, mais ce qui est très probable c’est sa conclusion, partagée par de nombreuses personnalités des mondes économiques et politiques : « Elle (cette crise) nous amène à réfléchir à notre surconsommation, à nos dépendances aux marchés internationaux, à l’interpénétration de nos économies… On ne pourra plus vivre comme avant ».

Des personnalités éminentes ont présenté dans une note du 23 mars 2020, leur vision des conséquences du Covid-19 sur les marchés de l’immobilier français avec différents scénarios de reprise : en V, en U, L ou encore en W (le pire : alternance désastreuse de reprises et de rechutes si aucun traitement n’était trouvé).

En matière de recrutement immobilier, nous anticipons une reprise graduelle sur six mois à partir d’octobre prochain, « en U », avec des exceptions « en V » sur des postes liés à la logistique, au commerce de proximité (redéploiement d’enseignes), au logement social et intermédiaire, aux services à la personne ou encore à certains services B to B en matière de facility-management (sécurité, exploitation et maintenance de bâtiments), de stratégie immobilière utilisateur (optimisation des surfaces) et sans doute, d’asset-management pour accélérer l’adaptation des actifs aux évolutions sociétales, écologiques et « écologiques + » (résultant de la prise en compte des risques de pandémie). Les autres services B to B, mais aussi la promotion résidentielle privée et sans doute la promotion en immobilier tertiaire, risquent de connaître un attentisme caractéristique du scénario « en U ». Quant à l’investissement, il va probablement « caler » et les envolées de ces dernières années ne se retrouveront sans doute pas avant quelques années.

L’industrie immobilière va devoir s’adapter plus encore à l’accélération des usages : généralisation du télétravail, intégration totale des technologies dans la maintenance et la gestion, « développement durable + » mettant plus l’accent sur les problématiques « QAI » (Qualité de l’Air Intérieur) mais aussi dans les services, transaction, signature électronique généralisée…en provenance de tout l’écosystème des Proptech.

Enfin, sans nul doute, la crise du Covid-19 va nous amener à réfléchir à une mondialisation qui a sans doute été trop loin, et donc à nos dépendances aux marchés internationaux, à l’interpénétration de nos économies, à la nécessité d’accélérer « l’économie verte » au détriment de l’économie de surconsommation.

Autre réflexion qui me semble déterminante au niveau hexagonal – mais pas seulement – celle de l’aménagement du territoire et de la nécessité de concilier des impératifs parfois contradictoires au nom du développement durable comme, par exemple, la « construction de la Ville sur la Ville », aboutissant à la densification extrême des agglomérations existantes afin d’optimiser les infrastructures et les mobilités et donc de réduire les émissions de CO².

Mais cette densification, c’est aussi couper les grandes métropoles du reste du territoire oublié par les élites, c’est aussi rendre la ville excessivement dépendante des prises d’otages de toute sorte, criminelle, corporatiste, terroriste, c’est enfin démultiplier les effets d’une épidémie et en ce cas, rendre la vie impossible à ses habitants…. C’est une leçon à tirer, désormais le risque sanitaire doit être partie intégrante du développement durable !