L’immobilier de santé en pleine forme !

Le Covid-19 a généré une période, délicate aussi pour les opérateurs d’Ehpad et de cliniques ayant dû s’ar­mer de précautions et de contraintes. Sur le versant de l’immobilier de placement, ce marché a cru en 2020 tant en France qu’en Europe. Certes, cela reste un pro­duit de niche composé d’une poignée d’acteurs dont le nombre augmente néanmoins, qu’ils soient investisseurs généralistes (passant alors par des SGP ou des fonds) ou spécialistes dans le secteur avec des équipes dédiées.

Au-delà des actifs priorisés jusqu’alors (Ehpad, cliniques, établissements de soins, SSR), le marché s’étend dé­sormais vers de nouveaux biens, tels que des maisons médicalisées, centres de santé, des hôtels pour patients implantés à proximité des hôpitaux, des produits seniors orientés coliving ou solidaires, des logements répondant aux handicaps… Le secteur se diversifie. En termes de portefeuille, les investisseurs généralistes mélangent les produits, les pure players sont sélectifs.

Dans le monde post Covid-19 ces actifs démontrent leur résilience. L’exploitation a perduré au travers de la crise avec des ajustements. Les loyers et revenus sont sécu­risés. Les montants investis s’amplifient et bon nombre d’investisseurs Santé regardent de plus en plus à l’étran­ger (pays limitrophes). En termes de RH, cela obligera les investisseurs à angliciser leurs équipes et faire un choix d’organisation, avec une équipe centrale assurant la ges­tion directe ou alors avec un asset manager localisé sur place en support. Au sein des organisations humaines, on retrouve les grandes fonctions à l’identique, avec des nuances néanmoins : la fonction investissement avec une vision financière long terme et sécurisée, l’asset ma­nager qui doit gérer des baux longs avec un locataire qui assume souvent une partie significative de l’entretien et des travaux autour de ses besoins.

Chez les exploitants en phase de croissance, les fonc­tions Investissement/Développement/M&A, ainsi qu’en maîtrise d’ouvrage et maintenance des sites se déve­loppent. La fonction juridique devient importante pour couvrir les baux, les acquisitions (vefa/cpi), les contrats de construction. La nature des compétences internali­sées peut varier suivant l’approche immobilière (location ou propriété).

Un investisseur nous dit, d’ailleurs, 2 choses sur les opé­rateurs : le mouvement de concentration bien entamé en France s’amplifie dans des pays comme l’Italie ou l’Al­lemagne. Par ailleurs, les utilisateurs sont encore assez fortement propriétaires de leurs actifs, qu’ils cèdent parfois comme levier pour financer l’acquisition de concurrents. En tout cas, le Healthcare a la santé sur le versant immobilier…